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學者︰奢侈稅閉鎖期結束,房價崩跌時
自由時報〔記者林美芬/台北報導〕2012-5-21 奢侈稅上路近一年,財政部原本預估一年稅收一五一億元,結果只課到三十多億元。不過,台北商業技術學院財稅系副教授黃耀輝認為,這是奢侈稅抑制房市交易的效益顯現,預期明年六月奢侈稅課徵閉鎖期到期後,將有大量餘屋釋出,房價將會下跌,但希望是緩跌而非崩跌。 學者預言 奢侈稅閉鎖期結束 房價崩跌時 黃耀輝認為,在台灣投資不動產的報酬率超高,主要是利用人頭戶「爭取金融、租稅優惠」、「轉手炒高房價」、「規避稅負」及「取得超額貸款」;加上台灣有全球獨創的坪數灌水、虛坪計價等,使得實際房價偏高,但稅基卻嚴重低估。 他質疑,目前主計單位及地政機關有關房地產的統計,相當程度無法反映現實;例如地政機關宣稱部分地區公告現值已接近市價八成,其實「正常交易價格」或「一般交易價格」根本不是真實市價,否則,土地徵收價格按公告現值加四成,豈不已超過市價? 對於奢侈稅稅收不如預期,黃耀輝則認為,這是奢侈稅有效的指標,「暫時冷卻房市」,先「以稅制量」、再「以量制價」。 大台北豪宅交易 幾乎掛零 他舉例,奢侈稅實施七個月後,全國移轉買賣棟數就減少20%、約19.2萬棟,尤其新北市減幅32%、台北市減幅29%、台中市減幅21%最大;且今年一、二月,大台北地區豪宅交易幾乎掛零,顯示奢侈稅對豪宅的影響,超過一般不動產。 另外,奢侈稅自去年六月上路後,五大都會的成交價都呈現降低趨勢,以去年九月及五月相較,台北市平均每坪降九%、台中市約降5.8%、新北市降1.2%,顯示奢侈稅確實發揮「以稅制量」及「以量制價」的效果。 由於國內空屋率高,根據主計總處統計,2010年空閒住宅達156萬戶、空屋率約19.3%,均創下歷史新高。黃耀輝預期,實價登錄上路及奢侈稅閉鎖明年六月到期後,將有大量餘屋釋出市場,屆時房價必然下跌。 房產業者︰回歸基本面 奢侈稅殺傷力有限 學者認為明年六月房價會因奢侈稅閉鎖期到期而大跌,但房地產業者認為,房價漲跌不會只受奢侈稅單一因素影響,市場最後還是會回歸基本面,整個稅改方向、政治氛圍、經濟情況、政策走向及房市供需情況等,才是房價起伏的關鍵。 房價漲跌 不只受奢侈稅影響 遠雄建設副總蔡宗易表示,學者可能認為,奢侈稅自去年六月起上路,所以明年六月是第一波規避奢侈稅投資客的拋售潮,因量多而價跌;但也可能認為交易可能因此熱絡一點,價格漲跌則要看整體政治及經濟因素,單一因素牽引的機會不大。 代銷商海悅廣告總經理曾俊盛則說,奢侈稅閉鎖期不是明年六月才到期,而是奢侈稅實施後,購屋期限陸續滿二年者,就不會受到奢侈稅的影響,所以不會明年六月閉鎖期到期後一次倒貨。曾俊盛指出,奢侈稅實施後,目前市場調查及評估,交易量萎縮是比較明顯的情況,但價格幾乎維持平盤,當中可能有些個案或物件特別高價或特別低價,但這些特殊個案不足以影響統計效用。 曾俊盛指出,近幾年房地產市場的變化,最大交易量是2010年奢侈稅實施前,當時預售屋交易量大,雖然預售屋未列入奢侈稅課徵範圍,但要被課徵最高40%的財產交易所得稅,因此,奢侈稅實施前就有人退屋觀望,也有人直接減價出售獲利了結,各種商業行為早已發生,不會等到明年六月一次倒貨。 曾俊盛認為,近來引起討論的實價課稅議題,才是房價的殺手,有些人可能為了規避實價課稅,先倒貨出清,倒貨量可能就很驚人,但也未必是壞事,震盪期可能半年左右,緊接著可能就是利多效應,市場資訊及秩序經過整理之後,一切重新開始。 |
奢侈稅一年 購屋痛苦指數年增2倍 創新高
蘋果日報【葉思含╱台北報導】2012-4-26 買房抗通膨成為近來熱門的口號,但居高不下的房價已非小市民可負擔,若以北市平均每戶可支配所得約129萬元計算,想在北市購買預售新屋,平均需要花費21.96年,若想入住燙金門牌大安區,更要38.5年才行,購屋痛苦指數達空前新高。 北市買房21.96年不吃喝 大安區最痛苦 痛苦指數計算方式是依預售屋、新成屋價格推算,以北市40坪3房型產品總價除以北市平均每戶可支配所得,即為所得收入總計扣掉非消費支出後,需要不吃不喝的購屋年數,因此指數愈高需要餓愈久,也代表愈痛苦。 買房抗通膨成為近來熱門的口號,但居高不下的房價已非小市民可負擔,若以北市平均每戶可支配所得約129萬元計算,想在北市購買預售新屋,平均需要花費21.96年,若想入住燙金門牌大安區,更要38.5年才行,購屋痛苦指數達空前新高。 想在台北市買3房新屋得近30年不吃不喝 痛苦指數計算方式是依預售屋、新成屋價格推算,以北市40坪3房型產品總價除以北市平均每戶可支配所得,即為所得收入總計扣掉非消費支出後,需要不吃不喝的購屋年數,因此指數愈高需要餓愈久,也代表愈痛苦。 自備款至少600萬 想買在北市,又以要耗38.5年的大安區最痛苦,其次為35.58年的信義區,緊追在後的則是29.17年的中正區,以3成自備款來看,若手頭上沒有1200萬元以上,根本無法入住前3名行政區。至於新屋價格最便宜的文山區,也需15.89年,自備款至少也要600萬元以上。 目前大安區內指標案如「大安永康」、「敦南177」、「敦南大安」,每坪開價都是百萬元起跳,如「大安永康」每坪168~185萬元,總價4500萬至1億2000萬元,想要置產至少需要34.65~92.4年,可能不吃不喝一輩子也勾不到邊。 林口桃園壓力低 《住展》雜誌研發長倪子仁表示,由於北市土地珍貴,未來房價仍有一定的漲幅,建議購屋族前往新北市相對能擁有較佳的居住環境,如林口區40坪3房預售屋或新成屋總價為1080萬元,桃園地區新屋總價則約712萬元,壓力相對低。 永慶代銷協理何彥煒說,近來新北市外圍行政區如淡水、五股、汐止較熱門,由於此3區交通建設較佳,有快速道路或捷運末端站,因此較受到在北市討生活的民眾喜愛。 |
購屋痛苦指數 1年再增2倍
想在台北市買3房新屋 得近30年不吃不喝 【聯合晚報 記者游智文 台北報導】2012-4-26 在北市要買預售屋或新成屋有多辛苦?根據最新統計,由於奢侈稅後北市房價持續上揚,但薪資原地踏步,使得購屋痛苦指數1年來再增2倍,達到29.5倍,直逼30倍。雙薪家庭得不吃不喝近30年,才能在北市買得起一間3房新房子。 住展雜誌研發長倪子仁表示,如此沉重的購屋壓力,勢必迫使北市一般上班族持續加速往外移動。目前已有愈來愈多的台北市民選擇移居購屋壓力較小的新北市林口、三峽、中和、汐止及淡水等地區,甚至桃園、新竹地區房市,都可見到許多北市自住客的蹤影。 為平息民怨、壓抑房價,政府在去年祭出多項打房措施,包括房貸控管、奢侈稅等,不過一年來北市推案房價仍持續上揚,去年第1季平均房價為66萬元,今年第1季則已達71萬元,漲幅近8%。 但另一方面,根據行政院主計處統計,99年30至34歲受薪階層,年可支配所得為48萬2879元,雙薪夫妻(皆為30~34歲)的年所得約96.5萬元。而95年同年齡雙薪夫妻約為100.7萬元,5年來雙薪家庭沒有增加,反而減少了4.2萬元。 在此情況下,房價所得比,也就是購屋痛苦指數幾乎年年都在創新高。住展雜誌以40坪、正常3房產品總價來計算,民眾要在北市買一間預售屋或新成屋,平均得不吃不喝29.5年才辦得到,較去年又增加2年,已直逼30年。 其中,購屋壓力最大的是「首貴之區」大安區,此一區域的推案平均房價已達一坪125萬元,一般雙薪家庭買一間3房,要長達51.8年才買得起,居次的信義區要47.8年,中正區也要39.2年,都已遠遠超過一般民眾負擔的極限。 即便在房價較便宜的北市郊區,以目前文山區為例,買40坪的房子,平均總價也達2064萬元,也高達可支配所得的21倍,第二便宜的北投區總價則跳到2300萬元以上。 |
全台空屋數近新高,央行示警嚴防泡沫化
林口三峽淡水桃園房價有下修壓力 Apple Daily 【王立德╱台北報導】 2013年06月01日 購屋轉向 央行昨發布年度金融穩定報告,官員說,北市房價高漲,購屋資金轉往單價較低的林口、三峽、淡水、桃園縣等4區,但因推案量大且多有泡沫危機,特別是去年空屋數增加1.6萬戶,累計全年空屋戶數高達142.6萬戶,逼近有統計以來高點。央行示警,若房市泡沫化、崩跌,將影響金融體系穩定,須嚴加注意。 6大都會區房價所得比、房貸負擔率 央行官員指出,即使央行針對性審慎措施已涵蓋新北市林口、三峽、淡水等區,但房價漲勢未變,且桃園縣因不在管制區內,近期房價漲勢更為顯著,加上這4區推案量大,房價有下修壓力。 台中高雄明顯價揚 央行金檢處副處長蘇導民也指出,以台電用電調查來看,去年全國平均空屋數達142.6萬戶,年增1.6萬戶,逼近有統計以來高點。而有統計以來最高點為2009年。央行認為,與資金行情有莫大關係。 報告指出,去年房市趨勢為「中古屋盤整、新屋微幅上升」,根據新推案市場的國泰房價指數來看,去年指數持續上揚,而代表成屋市場的信義房價指數在去年第3季緩降,第4季又再度回升,其中又以桃園縣、台中市、高雄市房價漲幅較顯著。 蘇導民說,隨房價上漲,去年第4季6大都會區(北市、新北市、桃竹縣市、台中市、台南市、高雄市)平均房價所得比為8.3倍,台北市為13.1倍;平均房貸負擔率部分,去年第4季6大都會區為32%,台北市為47.6%,北市房價高漲,已使資金轉往其他單價較低的地區購屋。 央行將於6月下旬召開第2季理監事會議,外界關注央行房市管制地區是否會擴大,蘇導民表示,必須交由理監事會議決定,不過目前各銀行的自律行為,有收到一定成效。 金融體系維持穩定 針對房價高漲問題,去年金管會、央行曾分別實施範圍不同的壓力測試,央行官員表示,因壓力測試模型重新調整,今年尚未實施壓力測試,未來實施壓力測試時,房價下跌也會納入其中一環,測試金融體系對房價下跌的承受能力。 除不動產市場外,金融穩定報告也分析總體環境、金融市場等項目,央行指出,國際金融市場已見改善,台灣物價溫和上漲,外匯存底充裕,外債償付能力強。但非金融部門中,企業獲利下滑,家庭借款續增,債務負擔仍重。 央行表示,整體而言,台灣金融體系仍維持穩定,央行將持續關注國內外經濟金融情勢變化,並採取適當的貨幣、信用、外匯政策,金融監督管理委員會也將持續增修金融法規,強化金融監理,來維持金融穩定。 |