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中國高房價下的恐怖現象
作者: 姚樹潔 2013年02月05日 著名華裔經濟學家姚樹潔撰文:當社會大量的財富和資源都投到了房地產時,當老百姓負不起高房價的壓迫而不能安居樂業時,整個國民經濟都被高房價綁架了。 一個好的經濟體,在經濟增長的同時會出現如下的情況,城鄉差別縮小,勞動報酬不斷提高,勞動力短缺由技術進步的提高來補償其競爭力下降的壓力。 所謂技術水準的提高就是結構轉型,由粗放型的經濟向高增加值的經濟結構轉變。可是由於人口紅利所帶來的出口貿易順差和利潤,都被大量的換成了鋼筋和水泥,建成一片片的房子,讓整個民族為了追求房子而發飚,企業為了奪取高額的利潤而放棄了主業的技術升級,從而大大地阻礙了中國經濟的及時轉型。 高房價推生如下恐怖的現象。 首先,大批中小城市,尤其是經濟快速發展的城市,包括鄂爾多斯,溫州,鄭州,貴州,海口,唐山,等等,形成了大量的浪費,被稱為“鬼城”。那裏的企業和民眾的資金都毫不吝惜的投向了房地產,而不是投向新興的工業,或者是與產業升級和可持續發展有關的部門,包括環境保護,教育,醫療,科技,高端製造,農業,等等。 其次,許多大企業,把大量的資金投向土地和房地產,不務正業。例如,許多大型國企,把每年輕鬆賺來的,數以萬億計的壟斷利潤,用於搶購土地,推高地價和房價,而不是把這些錢用於產業升級,用於提高自己的國際競爭力。 你看人家南北韓,不到5千萬人,在那麼小的國土面積上,培養出來了三星,LG,現代,等等世界一流的跨國企業。20年前,這些企業的產品在國際市場上是二流貨,現在,連美國的蘋果,日本的新力,都不是它們的對手。例如,三星的智慧手機在世界上所佔的份額是蘋果的兩倍。 中國的大型國企在幹什麼呢?它們也許是世界上最賺錢的機器,可是,它們都是關起門來,賺自己國家老百姓的錢,而且,這些錢,不用於改善自己老百姓的生活,而是投入房地產,對老百姓來一個二次造孽,把房地產的價格推高到了無以復加的地步。 應該說,政府對高房價也是有不可推卸的責任的。例如,對土地所有權的壟斷,對農民的超低價徵地,超高價賣地,各種各樣的房地產稅收,而且,沒有把這些稅收很好的用於幫助最弱勢的城市居民和農民工,嚴重的阻礙中國城市化的進程,從而也阻礙整個國民經濟的升級和轉型。 其三,高房價,是城鄉長期分隔的罪魁禍首。理論上,農民可以隨便進城打工,但是,由於高房價,農民工卻無法全家人進城。 每年有2.6億的農民工外出打工,其中,有2.2億人可以在某一個城市工作6個月以上,這些人按統計局規定的標準,成了這些城市的常住人口,被統計為城市人。 其實,他們哪可以算是城市人啊?一沒有固定的房子住,二沒有老婆,孩子,老人在身邊,他們是候鳥,而不是城市居民。 為什麼中國的鐵公機建設如火如荼,而每年春運都那麼困難?那是因為這些候鳥式的農民工只有在每年春節的時候才能有時間回家看老人,老婆和孩子啊。 當然,造成這麼多的農民工無法全家進城的因素不光是房子問題,還有教育和醫療等問題。 大家知道,來英國讀書的外國學生,或短期做訪問學者的外國學者,包括大量的中國人,萬一生病住醫院,或動任何手術,全部免費,住和吃,也全部免費。陪父母來英國的中國小孩,就讀當地的中小學,也全部免費。可是,在中國,不同的省份,都不能自由參加高考,更不要說農村人到城市裏就醫和讀書了。在城市的大醫院裏,沒有關係的病人,有的連站的地方打吊針都困難。 從這些現象裏,可以看出,中國轉型的路子還非常的遙遠,還非常的苦難。學校的建設,醫院的建設,高品質老師和醫生的培養,中國所欠的還太多。所以錢不能浪費,資源必須得以更加合理的利用,不能一古腦的匝在房地產這個狹隘的產業空間裏面。 講到資源的合理配置,產業的多元化和深化發展,我還要用中國鋼鐵產業的例子。2012年,中國生產7.1億噸鋼,佔世界鋼產量的近一半,進口同樣數量的鐵礦砂,但是,全行業實現的利潤還不及茅臺酒業的七分之一。這裡面,不僅說明茅臺的消費非常畸形,鋼鐵產業的蠻幹也非常罕見。生產7.1億噸的鋼鐵所產生的利潤,還不到淡水河谷出口2億噸鐵礦砂所產生的利潤,這是何等的荒唐可笑? 那麼,為什麼這些大型企業能夠忍受如此低的利潤呢?那是因為它們可以通過對土地的投機倒把,通過對房地產的投機倒把,得到其他企業所無法得到的非主業利潤。 有的企業辦大了,不是為了產業的升級,不是為了更好的提高自己的國際競爭力,而是借用這個巨大的企業外殼,跟土地官員和銀行博弈,從而圈到大量的土地,建設無數的商品房,然後囤積居奇,牟取暴利。 當這些企業都投身房地產的戰鬥時,當社會大量的財富和資源都投到了房地產時,當老百姓負不起高房價的壓迫而不能安居樂業時,整個國民經濟都被高房價綁架了。 所以,中國必須下定決心降低房價,疏通投資渠道,改變發展思路和發展方式,否則,轉型無望,可持續發展堪憂。 (來源:BWCHINESE 中文網) 姚樹潔,諾丁漢大學當代中國學學院院長,經濟學教授,著名華裔經濟學家。 |
中國高房價的多重推手
作者: 溫克堅 2010-04-04 ● 2009年中國商品房價上升與銷售,都創歷史記錄,這是開發商、地方與中央政府多方共謀推動的結果。其中政府壟斷地價則是終極原因。 國家統計局2月25日公佈《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2009年度,全國七十個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%,其中新建住宅價格上漲1.3%,二手住宅價格上漲2.4%。 高房價導致民怨沸騰 統計局這個資料一公佈,立刻成為網路輿論和紙質媒體尖銳抨擊的靶子,有網友質疑「是不是小數點放錯了位置」,以致國家統計局局長馬建堂在北京兩會期間被迫承認該統計有不完善之處。 對中國統計有所瞭解的人們,並不會把官方統計資料太當真,在一個高度政治化的社會中,任何一個小小的統計資料都可能承擔著為政治服務的功能。以房價資料為例,一個合理的推測是統計局想通過對房價漲幅的修飾,瞞天過海,安撫公共情緒,豈料事與願違,公眾對於高房價的憤怒籍此再次爆發。這個小小的「統計門事件」從一個側面表明了房價的敏感性和高房價導致的普遍憤怒。 的確,身處大陸,時刻可以感受到這種憤怒,說房價已經成為最有共振性的公共話題,應該是成立的;說高房價導致民怨沸騰,社會危機四伏也許並不過分。「攢錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度。」電視劇《蝸居》熱播,其辛酸台詞熱傳,都折射出在高房價的擠壓下,當下都市中底層民眾的困惑與憤懣。 撇開社會公眾情緒,從純粹的經濟分析來看,房地產「一業獨大」的弊病已經十分明顯,資產泡沫惡化經濟結構,降低資源配置效率,同時對金融系統構成威脅,對未來經濟發展構成重大隱患。同時,從房價收入比,租售比,空置率等等指標也可以證明目前大陸一線城市的房價之高,已經失去經濟合理性,而處在極度扭曲狀態。 不過雖然如此,筆者並不想去預測未來房價漲跌趨勢,因為在一個不按常理出牌的強勢政府主導下,做中短期的預測是很困難的。筆者希望去梳理高房價背後蘊含的亂象,還原房地產市場的基本邏輯,顯然這並非易事。因為高房價背後,糾結著具有中國特色的官商勾結、市場畸變、制度紊亂、政經錯位等等因素,每一個因素解釋起來都頗費周折。但是有一點可以肯定的是,房地產市場價格的混亂,和其物理屬性較少相關,因為在現代工業生產條件下,房子無非是鋼筋水泥等建築材料的堆積,它的生產已經可以大規模、標準化、流水線的形式進行,房子的生產甚至比白菜還要便捷。 我們也許可以以簡就繁,循著最近這些年中國公眾對房地產市場的聲討和認知變化之線索來逐步釐清高房價背後的主要成因。 輿論火力從開發商轉向地方政府 在2003年至2004年前後,當房價開始第一波全國性的上漲的時候,輿論火力偏重於攻擊開發商,似乎是開發商的暴利導致了房產價格的上漲,房產奸商的說法不脛而走。不過在這個爭辯過程中,觀點開始分化,像任志強這樣的敢言商人也一再從他們的專業立場,提出頗具挑戰性的觀點。他們的基本觀點是土地價格和房地產相關的稅費等因素才是構成房價成本的大部份,開發商在整個產業鏈中只是佔據一小塊蛋糕而不是廣為流傳的暴利。這些爭論依舊在繼續,爭論多方並沒有達成共識,但是不同資訊和視角的疊加,的確逼迫人們放棄簡單化的結論,雖然官商勾結無疑是扭曲房地產市場的一個重要因素,但是因此把棍子打在開發商身上,肯定是缺乏說服力的。 從2006年以後,隨著房價再次上漲,更多的評論和分析已經開始關注地方政府在房價上漲當中的推手作用了。人們經過分析發現,在整個土地房產利益鏈中,地方政府依靠其獨到的優勢,攫取了最多的利益。最新的消息是,根據中國指數研究院發佈的2009年終盤點報告,2009年中國土地出讓金總金額達一萬五千億元。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市,北京排名第三。而在政府責任一端,地方政府承諾的降低房價措施,總顯得那麼虎頭蛇尾,三心二意。比如保障性住房和廉租房建設,往往雷聲大雨點小,沒有趕上規劃的進度。具備了更豐富資訊的公眾,因此逐漸的意識到,原來以「為人民服務」標榜的地方政府,其實還是「為人民幣服務」,依靠壟斷的土地資源,瘋狂的攫取巨大的利益。因此輿論焦點開始把矛頭對準地方政府,認為地方官員的無良和失職是房價的主要推手。而在某個階段,中央政府由於頻頻表明要抑制房價,甚至多部委聯動發文,包括推出土地稽查等約束性政策,來表明其抑制房價的決心,因此在相當長的時間內,民眾似乎相信了中央政府的善意和誠意。 中央政府在房價遊戲中的角色 只是隨著爭論的深入,人們發現了更深層次的問題,就是現有的財稅體制和官僚考核機制和高房價之間的關聯。一方面,在中央地方分稅制度下,地方財源有限,而在向上負責的政治權力安排下,事權重心在下,中央負責出台政策,具體執行往往要依靠地方,所謂中央政府請客,地方政府埋單。而地方政府要埋單,卻缺乏相應的財政能力。既要馬兒跑,又要馬兒不吃草的困境是無法持續的,因此在中央政府的縱容下,地方政府各顯神通,通過經營城市土地資源,依靠巨額土地出讓金來運行城市,成為地方官員的不二之選。 同時,對於官員個體來說,在政績考核制度下,也必須想方設法發展經濟,才能保住烏紗帽。而對大多數官員來說,房地產市場無疑已經是最便捷的撬動經濟增長的杠杆。因此,在目前的政治架構下,地方政府炒高地價,進而炒高房價的舉措有其合理性和必然性。地方政府面目雖然可憎,但是卻不是抬高房價的唯一罪魁。一些評論開始質疑中央政府在房價遊戲中的角色。 2008年經濟危機襲來,在巨大的保增長壓力下,中央政府慌不擇路,快速放棄原來表面化的一些抑制房價的舉措,進而快速推出四萬億的政策大包,作為結果,在經濟危機的背景下,中國的房地產市場卻全面逆市飄紅, 很多一線城市房價上漲接近百分之百。按照統計數字,2009年,無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅,都創下了歷史紀錄。而其中,央企更是依靠其資本、實力、政策、信貸等等優勢,頻頻製造地王、哄抬房價。在這種狀況下,中央政府抑制房價的形象客觀上破產,而其作為高房價推手的面目開始清晰。因此,在2010年初,雖然中央政府再度推出稅收、土地、提高存款準備金等舉措,做出打壓房價的姿態,但是公眾輿論對此已經不買帳。在今年兩會前夕,當溫家寶再次和網民展開互動,並且承諾要在任內解決高房價問題的時候,幾乎所有的網民都開始冷嘲熱諷。 因此,經歷過上述認知過程,人們痛苦的發現所謂的高房價,絕不是一時一因導致的結果,而是開發商、地方政府和中央政府多種力量共謀推動的結果,並且這些角色的影響力一個比一個關鍵。因此,普通的購房者會發現,在和高房價的對壘中,他面對的其實是最強有力的聯盟,而不是原來設想的個別企業或者個別機構。並且隨著房價高企,在經濟中比重增高,地方政府和中央政府都形成路徑依賴,形成了房價和政府相互套牢的一種特殊機制。簡單的說,開發商、地方政府、中央政府,以及更廣泛意義上的中共政權結構,都希望保持房地產價格的有序上漲,雖然程度不同,但是他們都共同分享著房地產市場持續「繁榮」的紅利。 公有制造成政府壟斷土地價格 當然,上述進程有一個重要的基礎條件,那就是土地的公有制。正是因為土地的公有制,使政府佔據了土地供應的壟斷地位,使得土地價格一路飛漲。而土地公有制可以說是中共政權的核心經濟支柱。對中共歷史有所瞭解的人們知道,土地是中國奪取政權的武器,也是用來控制社會的武器。雖然社會上已經有許多土地私有化的呼籲, 但是在土地國有問題上,中共迄今不肯鬆手。這也許和某些歷史記憶有關,比如六十年代共產政權導致了大量人口餓死,因此糧食安全變成執政集團的緊箍咒,而為了確保糧食安全,又得出了嚴格控制土地的措施,在這層層觀念強化下,中共政府對土地的控制,依舊如意識形態一般根深柢固。而另外一方面,通過壟斷土地可以獲得巨額收益,各級官僚對此心知肚明,因此守住土地國有制的招牌,自然是最佳選擇。因此,可以說土地公有制是高房價的終極源頭。 當然,畸高房價能多年持續存在,已經不僅僅是經濟現象,而必然和我們的社會政治權利有關聯。在目前的政治結構下,民眾的博弈能力缺失,地方政府和中央政府並不需要對民眾負責,哪怕民怨沸騰,並不會葬送官員的政治前途。而在單一制的權力架構下,中央出台的政策,或者由於忽略了地區差異性,或者由於其內涵了過多的自由裁量權,以致政策缺乏相關性,政策自然無從實施。另外,在房價問題上,民眾無法形成集體性的力量去影響房地產政策、貨幣政策。除了偶爾掀起一些象徵性的不買房運動的抗議之外,公眾幾乎沒有任何實質發聲的管道。因此,要擺脫「房奴」的境地,首先要爭取到公民的權利。 因此房價一事,說簡單不簡單,它事實上已經和更廣泛意義的社會進程糾纏在一起。房地產市場回歸正常,必須依賴土地要素更充分的市場化,也將和公眾社會和政治權利的實現緊密相關。 |
分析:解密中國高房價真相
BWCHINESE 中文網 作者:劉忠良 2012-02-07 高房價就是富人惹的禍的嗎?除個別國家外,每個國家都有富人,但並不是每個國家都高房價,所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人是不對的。 中國的房價,自1998年房地產市場化改革後,一路上漲。特別是2005年後,房價更是猛漲。對於中國高房價之原因,眾說紛紜,本文將對此深入探究。 首先,決定房價高低的是人口經濟聚集結構。說到房價,多數專家和評論員都忽略一個決定房價高低的最基本因素,那就是人口經濟聚集結構問題。有人說中國人口多,耕地少,所以房價高。其實這是非常錯誤的。如果13億中國人都居住在農村,或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農村,無論如何房價也高不起來。相反,哪怕中國祇有一億人,若80%以上都聚集在北京上海兩大城市,那中國房價一定很高。俄羅斯人口稀少,人均耕地很多,且人口數量從1992年就一直在減少,那莫斯科為什麼房價也高呢?一個最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝,農業出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝,那荷蘭為什麼不瘋狂的高房價呢?原因就在於荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮發展的很好,人口沒有過於向少數大城市擁擠。在一個區域內,如果用於居住的房子相對較少而用於工商業的地產很多,那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小,如日本東京。相反,如果在一個區域內,用於居住的房子相對過剩,那房價就不會一直很高。所以,人口經濟的聚集結構是決定房價高低的基礎性因素。 其實,中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝,按照人均0.8畝地就可以實現糧食自給的國際標準,中國僅需要10.7億畝耕地即可實現糧食自給,還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發展,佔有的不一定全部是耕地,還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中,是節約土地的,按照農村住房與宅院用地面積1:3計算,如果城市化之後變成10高的居民樓,則可以節約39倍的土地,這樣就有更多的土地可以建居住房。所以,中國人口多導致高房價是站不住腳的。 在發展中國家,特別是發展速度很快的國家,由於中小城市經濟基礎設施和人文設施發展相對比較滯後,加上大城市和城市群的規模效應產生的強大經濟要素集聚能力,使人口、經濟要素、就業崗位創造等過快的集中於少數大城市,且很容易使這些大城市攤大餅式的發展,而土地在一定地域是有限的,房子又不能像普通商品一樣迅速生產出來或運輸過來,所以後發國家大城市比較擁擠且房價較高,不能像歐美那樣中小城市和小城鎮發展充分從而房價低且人均居住面積大。這就是解釋了發展中國家的城市化和房價問題,尤其是為什麼東亞國家房價比較高。因此,可以得出結論,決定中國房價高的基本因素就是中國的人口經濟在聚集結構上過於向大城市聚集。 但同時,人口和經濟要素向大城市和城市群集中,也有助於經濟發展和收入提高,人口經濟集聚結構可以解釋房價的多數絕對高低和部分相對高低,但這仍不能解釋房價相對於收入過高的問題。所以,要解釋房價相對於普通居民收入過高的問題,還要繼續探究。 房子的價格,像其他商品或資產一樣,是由供給和需求決定的。從供給方面來說,要建房子,首先要有土地,土地就成了房子供給的源頭。所以,中國高房價的第二個因素是中國土地制度。由於中國規定城市土地必須國有化,地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益,作為壟斷者的政府,於是就限制土地供給以保持壟斷高價。這種土地制度的結果,一是大大限制了房子的供給數量,因為供給房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本,同時縮減了房地產商繼續開發的資金;三是人為製造稀缺,物以稀為貴,土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值,從而引起大量投機和囤積。結果可想而知,這種土地制度必然會製造高房價和住房難。 僅有供給還形成不了價格,高房價還必須有需求。但是,無論對絕大多數要城市化的農民,還是對多數城市民眾,或者是絕大多數準備結婚買房的年輕人,尤其是在大城市,這種房價已經高的讓他們買不起。顯然,推高房價的只有富人了,但高房價就是富人惹的禍的嗎?除個別國家外,每個國家都有富人,但並不是每個國家都高房價,所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人也是不對的。 那是什麼推動了這個的高房價呢?中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由於貧富差距過大,富人集中了過多財富,他們就有錢買貴房子,況且他們可以不在乎房價,所以只有他們才可以把房價拉的那麼高。另外,由於貧富差距過大和低工資,佔人口絕大多數的普通民眾購買力就低,加之社會保障不足,他們更不敢消費,由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低(除房地產外),繼而導致富人不想投資實業;富人不想投資實業,股票、期貨風險太大,城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值,於是他們就集群的投資或者說投機房地產,導致房價過高,普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫聯合發布的2011胡潤財富報告顯示,中國千萬富豪已達96萬人,相比去年增長9.7%,其中包括6萬多個億萬富豪,比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上,房地產佔據主導地位,超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。 由於貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內需不足,產能相對過剩,就會產生過多淨出口,使外匯儲備不斷增長並面臨很大的人民幣升值壓力,而人民幣升值的預期,又導致過多資本流入,尤其是熱錢,增加房地產泡沫,並進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環。在資本流入過程中,央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備,因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。 1999年12月底至2011年3月底,中國金融機構外匯占款增量為22.22萬億元人民幣,是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著,過去11年內的大部分時間內,外匯占款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長,又導致通貨膨脹和貨幣流動性氾濫。通貨膨脹導致負利率,貨幣流動性氾濫推高物價和資產價格,在城市化的機緣下,處於價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。 第四,中國政府和美國政府的財政貨幣政策所導致的流動性氾濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網絡泡沫破滅後實施寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策,還是次貸危機後大量印刷美元挽救經濟,都迫使大量美元流入中國,導致中國的流動性過剩和通貨膨脹,推動中國房價上漲。面對2008年全球經濟危機,中國政府開啟4萬億經濟刺激計劃,經濟的貨幣政策加積極的財政政策,又為後續的高房價注入貨幣動力。 第五,出口政策和外匯政策。美元流入中國,中國外匯儲備快速增長,導致國內基礎貨幣投放過多,為房價上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價的第五個因素:出口政策和外匯政策。中國居民和企業的外匯,基本都被中央銀行購買,變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲備快速膨脹的今天,過去的政策早已不符合事宜了。由於曾經的外匯短缺,中國一直比較強的鼓勵出口傾向,如對出口退稅,一邊減少了國內貨物,另一邊刺激淨出口增加導致外匯儲備不斷增長和被迫投放基礎貨幣,因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買這些出口貨物呢,出口退稅換來的是外國“畫紙”和通貨膨脹,而印刷人民幣發給國內居民消費,雖然也通貨膨脹但國內居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣升值,其實這樣是得不償失。央行購買了外匯,可能阻止了人民幣升值,但引發了通貨膨脹,對出口企業來說可能是一樣的,但對非出口企業和多數國民來說又是一個壞結果。再說,由於購買外匯引發通貨膨脹,可能由此導致緊縮貨幣政策,反而對包括出口企業在內的所有企業都不利,更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預匯率的結果,可能就是“滯漲”或類似於“滯漲”的壞結果。而這三個方面的舊政策,無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹,因而推動中國房價上漲。 第六,對民營企業投資和發展的限制。國內富人扎堆投資房地產,為此我們需要思考為什麼他們扎堆投資房地產而不是別的?所以,推動中國高房價的第六個因素就是對民營資本投資和發展限制的各種政策,如國企壟斷領域對民企的實際限制,對民間金融發展的限制,及其他一切危害民營資本投資經營的各種限制和不合理的稅收設計等。如果放開民間金融發展,一方面讓這些除投機房產外幾乎無處可去的資金找到出路,另一方面還可以通過金融支持民營企業的發展,降低民營企業的困難,讓更多資本樂於投資實體經濟,而不是去投機房地產。民營企業的發展,讓更多的人獲得就業,增加普通民眾收入,就會提高內需,改善國內實體經濟發展環境,減少因外匯儲備增加帶來的流動性過剩和通貨膨脹,就可以減少投機房地產的資金,改變這種不健康的發展模式。 第七,腐敗。說過了富人推高房價,那我們也該討論討論官員的問題了。官員在土地供給中腐敗,就會增加土地成本,進而就會提高房子成本和價格。官員給自己建別墅或被受賄後允許房地產商蓋別墅,就會減少商品樓房的土地供給。官員受賄收了房子,或者拿受賄的錢買房子,就會減少市場房源。更重要的是,各地官員出於自己的利益,不顧民生而把城市當成私產經營獲取土地暴利,對維護自身利益的房價調控和保障房建設消極應對或暗中抵制,相對於其職責來說,這也是變相的腐敗。 第八,中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東亞國家,特別是中國,其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數大城市聚集,這在中國年輕人中表現的尤為明顯。不僅如此,中國的年輕人不僅喜歡往大城市裡擠,甚至還非要往大城市的中心區域擠,連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。但同時,如果我們透過表象繼續深入反思,我們就會發現更重要的是生活的環境和發展的機遇,民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足,基礎設施尤其是人文設施匱乏,經濟要素集聚能力不強,而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產業、就業崗位和個人發展機會,城市群也未得到充分發展利用,導致人口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市,住房用地又安排不足。相對於居民,企業有更強的經濟實力購買或租賃房屋,導致城市中心區域過多用於工商服務業,留給居住的土地和房子相對不足,就拉高了房價。 第九,廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為,過於追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確,國際統計表明,房價和住房自有率呈反比。在同樣需求下,如果租房子的比例很大,房子需求就比較有彈性,無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。但是,如果有比較好的廉租房,且適合結婚居住,年輕人會傻到背負沉重負擔去高價購買房子嗎?無論從經濟上還是生活質量上,這都是不划算的。中國保障房不足10%,而商品房佔九成以上。中國自有住房率高,說白了就是缺乏廉租房,老百姓不得不自己買房子住,而不是什麼追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房,普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經濟上還是從精神上來說都不划算的高價商品房?如果有大量廉租房,有多少投資者會高價買房然後高價出租?無論是中國住房自有率高,還是高房價或住房難,根本的還是廉租房供應不足。 第十,高房價的首要責任是政府調控房價不力。控制房價上漲,降低過高房價,改善民生,這是政府的責任。但政府為什麼沒有控制住房價上漲呢?這還是因為政府控制房價的力度不足。除了土地政策導致高房價外,政府不能控制房價上漲的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果徵收較高的二手房增值稅、對多套房子徵收較高房產稅、強制空房出租,房地產投機很快就會大幅減少。如果政府大量增加保障房,尤其是廉租房,就會大幅降低對商品房的剛性需求,降低市場租金,讓房地產投機或投資價值大幅縮水。 第十一,小戶型拉高房價。在高房價的情況下,買大房子需要有相當的財力,但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的,他們只有選擇小戶型,如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上,對於許多購房者來說,只有降低房價他們才能買得起,所以中等戶型和大戶型會迫使房價降低。而小戶型,則就會提高平方米的價格。更重要的是,小戶型會導致人口特別密集,在一個區域內,過於密度的人口必然導致房價過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了,或因贍養父母需要和父母同住,或生了孩子沒地方住,他們可能選擇購買更大一些的房子。如此一來,在這個區域內,小戶型會導致換房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房子,但由於人口密集,無法再增加房子,購房競爭將提高房價或使房價維持在高位。相反,在歐美國家,房子大,人口密度低,房價也比較低。 第十二,獨生子女政策拉高房價。首先獨生子女政策導致性別比失衡,在高房價和物質主義的今天,男性娶老婆,房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡,導致結婚買房更加剛性。同時,由於是獨生子女,兩個父母供養一個孩子,甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子,這就提高了對高房價的支付能力。根據鏈家地產交易中心統計,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國台灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上,北京首套房貸者如此年輕,這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策,一家養兩個孩子,再加上兩個孩子的上學等花費又比一個孩子多,那麼許多家長就沒有那麼多財力幫孩子買房子。由於是獨生子女,父母把全部的期待都放在這一個孩子身上,更希望他們在城市尤其是大城市獲得更好的發展,這無疑就增加了大城市房價的推力。 第十三,城市化發展和經濟發展推高房價預期。對房地產投機者來說,他們敢炒房子,是因為他們認為有人會接手他們的房子。這個預期支撐,就是城市化和經濟發展。城市化,會有越來越多的人進入城市,讓炒房子的人有了發財的機遇。經濟的發展,就會使未來人均收入提高,就提高了未來房子的購買力,亦增強了投機者對房價上升的信心。另外,就像經濟發展對於股市的預期一樣,經濟發展宏觀狀況亦影響房價的信心。如果經濟增長速度比較快,投資者就比較有信心,銀行對其也有信心;相反,如果經濟發展放緩或低迷,房地產投資者或投機者就會失去信心,銀行也失去對房地產的信心,此時虛高的房價就難以維持。 決定房價變化的,還是供應和需求。在供給方面,包括商品房的開工與竣工面積,保障房的開工與竣工面積,空房數量和遷居賣房數量,還有土地政策和對房地產開發的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年輕人結婚住房需求,換房需求,拆遷需求,還有投機或投資需求。 在近期內,決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內,決定房價走勢的是城市化發展態勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內,是城市化發展階段、保障房供應佔需求比例、人口狀況和經濟發展階段。 綜合統計局2010年與2011年數據,估計2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月,全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度,2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計算,要近5年才可以賣完。另外,2011年新國八條規定,各地要完成1000萬套保障房,按每套90平米,有9億平方米的施工面積。 2011年1-4月,中國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那麼33億平方米,如果按5300元均價,需要17.5萬億元人民幣,才能買賣完畢。錢從哪裡來?如果不降價,誰有17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房?根據供大於求的規律,價格會有一定的下降。但由於對城市化和年輕人的結婚購房預期,經濟的較快增長,政府在近期內不敢讓房價過快下跌,富人投資渠道也不能近期解決,在通貨膨脹和流動性過剩的情況下,下跌幅度不會太大。 按照2011年33億平方米左右的供應速度,按100平方米每套計算,年供應量3300萬套,五年供應1.65億套。如果每套住房住3人,可以容納4.95億人,超過目前城市戶籍人口總數,也超過80後90後的總和,更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民,還有年輕人,有多少能支付現在的房價呢?按照供應速度,房價有很大的下跌壓力。 中國十二五期間,政府規劃建設3600萬套保障房。 2011年開工建設1000萬套,餘下每年僅剩650萬套。如果房價繼續維持高位,民生問題便難以解決,考慮到近年來社會問題日益突出,穩定形勢面臨考驗,以房安之是必備選擇,加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業崗位和應對勞動力短缺的需要,中國政府會進一步通過保障房建設維護穩定和發展,估計3600萬套的規劃要突破,這又形成一種房價下跌的壓力。考慮到穩定與發展的需要,如果中央政府感到需要進一步加強房價調控,加上以往調控房價的經驗和輿論反應,估計會出台更有效果的措施。 中國的土地政策,也可能在十二五期間改變。其原因在於,現在的土地政策備受爭議,城市化和經濟發展的需要也要求改變土地政策,地方政府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策,或加大供應降低價格,預計對房價有一定的衝擊。 |
中國靠反腐逼低房價不靠譜
BWCHINESE 中文網 作者:張敬偉 2013-01-24 張敬偉撰文,雖然中紀委認可房市成為“反腐敗鬥爭工作的新動向”,而且住建部和監察部也從統計中發現了拋售豪華住宅與別墅的若干不正常情況,但拋售對整個房市的影響還有待觀察。 有消息稱,不久前,中紀委向中央通報“反腐敗鬥爭工作的新動向”。並稱去年11月中旬以來,中國45個大中城市出現一股拋售豪華住宅、別墅等新動向,12月以來,拋售豪華住宅、別墅等情況繼續擴大,更改物業業主情況數以百倍上升,狀況空前,且部分業主為國家公職人員和國有企業高層。 房市調控,毫不動搖已經兩年,中央給出的政策方向還是堅持到底。有消息認為,新型城鎮化將使處於僵持中的房市由冷向暖推進,但可預料的是中國房市不可能再現虛熱泡沫化的景象。民間不管房企如何釋放信息,也不論各地“地王”重現江湖,他們關心的是房價還應更低一些。 拋開上層的政策主調和市場動態的房市信息以及民間的房價期待,近期也出現了另類的房市走向信息。十八大後中央掀起的強勢反腐,激勵了民間微博反腐的激情,從而揭露出一大批房嬸、房叔和房妹。這些姓“房”的人士,動輒擁有十餘套和數十套房子,而且一旦被查,幾乎都脫不了腐敗干係。 受被查姓“房”人士的影響,那些擁有多套住房的腐敗人士恐會拋售手中的豪宅別墅,從而造成二手房交易市場逆勢而行,從而拉低整個房市價格。從邏輯上看,二手房市場的交易量增價跌,當然會傳導至整個房市。 但是,二手房市的市場波動,須要有一定交易量的積累和價格的大幅下降。雖然中紀委認可房市成為“反腐敗鬥爭工作的新動向”,而且住建部和監察部也從統計中發現了拋售豪華住宅與別墅的若干不正常情況,但拋售對整個房市的影響還有待觀察。 但一些地方拋售豪華住宅和別墅的趨勢已經顯現,據北京住建委網站的網簽數據統計,2013年1月上半月,北京二手住宅網簽總量為7940套,與去年1月同期的網簽量相比大幅上漲了360%。 另據媒體獲取的部分通報顯示,全國有一些地市拋售嚴重,分別為南京、上海、杭州、天津、瀋陽、廈門、南京、福州、濟南、廣州、深圳、成都,其中官員拋售豪華住宅最厲害的是廣州和上海,分別為4880套和4755套。 拋售房子的不全是政府官員和國企人員,而且也未必因為反腐敗所逼。按照年前住建部的通知,住建部將下發《關於進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知》,強化住房信息系統建設,使公民名下擁有的住房信息完全信息公開。這一系統早就在40個城市中建立,而且據說已經實現互聯。從信息公開和國家反腐的需要看,這一系統實現全國互通互聯已經沒有技術性的障礙。 政府公職人員對於各類政策信息具有天然的敏感性,不管是心有戚戚的具有腐敗嫌疑的多房用戶,還是瞅准時機博弈市場大賺一筆的合法擁房戶,都可能在住房信息全部陽光化前予以掛牌拋售。 幾年前就有人宣示反腐敗和住房信息公開會導致房價下降,但直到去年第三季度之後,才算有了這一趨勢。從市場趨勢到市場慣性,從市場慣性到市場臨界,關鍵要看拋售的量和拋售的房價對當前房市的對沖程度。從目前的房市行情看,反腐推動的豪華住宅和別墅拋售帶來的市場作用還微乎其微。 其實,靠制度化的房市信息公開要比一時的反腐運動帶來的二手房拋售更靠譜。畢竟,中國房市是由一系列市場要素和政策因素造成的,當然權力尋租和腐敗也是原因之一,但絕對不可能是主導因素。因此,希望用反腐敗的房市調控房市降低房價,不啻緣木求魚。 房市調控是一項系統工程,不可能一蹴而就,也不是一反腐就奏效。只要靠堅持不懈的政策堅守和持續加力,信貸、財稅的動態調整,保障房體系的多維建設,當然也包括住房信息公開和反腐敗力度的加大,多管齊下才能取得實效。 |
中國深度財經 2012-08-11 貨幣政策鬆動富人"屯房"待價
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張捷解密房價背後(1):
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