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地政系教授 張金鶚教你購屋5招
聯合報 2013-2-23 政大地政系特聘教授張金鶚被稱為房市「空頭總司令」,其實是房市常勝軍,他有三棟房子,都在相對低價時買入,他謙稱「漲了一些」,但若以市價估算,張金鶚身價早已突破千萬元。 張金鶚教你購屋5招 時機、區位、產品、管理、價格 張金鶚有3棟房子,當初買房目的都是「自住」,而到目前為止也「只買不賣」,最早的一棟老屋狀態是「出租等都更」,潛在利益翻兩番;其他兩棟,一棟父母住,另一棟自住。 大教授張金鶚說桃園房價再炒短線,會更快泡沫化。由於三棟房屋都是低價時買進,買進時,並未造成太沈重的經濟壓力,長期下來,也都「漲了一些」,張金鶚買房,不僅不必當屋奴,還享有房地產增值利益,可說是房市高手。 張金鶚說,購屋須掌握「時機、區位、產品、管理、價格」五大關鍵,才能在對的時間、買到對的房子,如果買在高點,往後為了資金、生活而一路被房子追殺拖累,造成生活不愉快。 張金鶚說,他只是理論分析房市前景;2003年時,他是第一個喊出房市復甦的學者,2007年前房價漲幅還算合理,如今房市漲了10年,已進入量縮價跌階段,「如果你想買房,應評估是否為好時機。」【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】 總司令由空轉多? 張金鶚:蛇年,能買就買 號稱空頭總司令的政大地政系教授張金鶚,在蛇年跟「好房News」的讀者拜年,這回特地表示後實價登錄時代,假設民眾有自住需求且負擔得起,可以考慮進場購屋。 事隔數日,在年代電視「數字台灣」節目中,張金鶚又再度強調,如果是自住需求,而且手上資金也不是問題,那麼蛇年會是很好的進場時機,因為今年萬一沒買而房價上漲的話,那麼帳面上的損失是很大的。 今年受到實價登錄訊息持續揭露、央行限縮貸款及壽險業金融控管等利空政策,加上奢侈稅即將屆滿2年,過去資金潮將平息,只要投資客撐不住大量拋售,房價勢必下修,一般人不宜在此時「拼房」買高。但如為自住需求,而且資金準備充裕者,則蛇年隨時都是進場的好時機。 張金鶚在節目中特別提起,若你有強烈的自住需求,且負擔得起房價,就進場買屋吧!每個人想買房的原因不同,例如結婚購屋成家、退休族換屋等,但今年購屋前最好從5個要素下手評估:「時機、區位、產品、管理、價格」,各個選項設定1分(差)、2分(普通)、3分(佳),最後以2個打算選擇購買的產品比較,藉此可瞭解自己買房的想法。 絕對要掌握1個重要原則-「切勿拼房」 張金鶚特別舉哈佛教授邁可‧桑德爾曾說過的話:「房屋變成財富累積工具,都市過度商品化,讓人失去了美好生活的記憶。」拼房變成一輩子背著貸款的屋奴並不值得,買房前必須要三思。 房地產從2003年開始復甦,在2009年金融風暴過後,受到市場低利率及資金氾濫之下,房價開始瘋狂飆漲,張金鶚一路鼓吹看空,認為房價不合理,始終會下跌,沒想到房價就在一路看跌的情況下一路上漲,許多人看到房價一直漲,大嘆「房價只漲不跌,再不買就買不起了」,這種「買不起房子」的恐慌心態,讓台北市的高房價成為10大民怨之首。 |
置產族看好桃園,張金鶚:恐成房市崩盤引爆彈
【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】2013-2-24 根據房仲業者統計民眾購屋原因,分為首購、換屋、置產三大族群,發現北台灣置產族群平均提升5%,其中以桃園的置產族群增加最多,比去年同期成長16.5%。 置產族 今年最看好桃園 台灣房屋智庫統計全台五大都會區民眾購屋原因,5成左右民眾購屋仍是首購,置產族約購屋族的3成不到;不過若將統計結果與去年同期比較,可發現除了台中市置產族群減少5%外,台北市、新北市、桃園市、高雄市置產族群分別增加1至6個百分點,桃園置產族群的比例從4.1%成長至20.6%,成長16.5%。 今年第一季民眾購屋意願調查 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,桃園市升格、航空城啟動、五楊高架逐漸完工等利多議題發酵,帶動桃園房市投資熱度大增,不只建商提前卡位推案,也激勵置產族群從大台北移至桃園置產,桃園成了置產族群今年最看好的地區。 新北市換屋族群也從去年同期的26.5%成長到34.6%,成長8.1個百分點。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,實價登錄上線後,民眾購屋信心增加,加上開春後景氣回溫,換屋族紛紛出籠看屋;新北市比起台北市不僅房價低,同樣享有較好的生活機能,帶動新北市換屋族群大增。 張金鶚:桃園恐成房市崩盤引爆彈 桃園航空城、機場捷運與縣市升格等三大利多帶動桃園房地產強強滾,房仲業者統計,3年來桃園中古屋漲幅超過3成,青埔土地更漲超過1倍。政大地政系特聘教授張金鶚昨天警告,桃園房價漲得「最不像話」,恐怕成為引爆房市崩盤的不定時炸彈。 張金鶚說,在政策的支持下,桃園兼具航空城、機場捷運及縣市升格等重大利多,導致大台北的投資客都流竄到桃園炒房,現在桃園市中心甚至已有每坪4字頭開價的房屋,比新北市還要高,「完全失去市場準則。」 張金鶚說,航空城等政策利多短時間無法成形,桃園房價卻提前大漲,這些買家恐以短線投資客居多,一旦資金轉不過來,就會「死在沙灘上」,不僅桃園房市更易泡沫化,還可能引爆房市崩盤危機。 張金鶚昨天下午在信義誠品舉辦新書簽書發表會,他在暢談買房理念時,話峰一轉,對桃園房市過熱提出警告。張金鶚說,他不是一昧看空房市,買房是一輩子大事,挑對時機買屋,才能成為房子的主人,而不是被房子拖累生活。 有巢氏房屋統計,桃園中古大樓3年來漲幅達33%,遠勝全台房市熱區。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,桃園購屋者的確多半以投資、置產為主,新屋開價也已達3、4字頭,超過新北市淡水、林口的1、2字頭,的確不符合市場理論,投資氣氛過度熱絡。 展望今年房市,張金鶚表示,雖然全球景氣回溫、資金回流,不少房地產業者號稱房市谷底已過,不過從銀行放貸資金滿水位、以及利率逐漸升高等跡象來看,房市最壞時機還沒到,房市量縮價跌的情形持續發酵,今年仍是多空交戰,要再往上漲的機會已少。 |
專家:2013年房價將下修、買房宜「戒急用忍」
Yahoo! 奇摩房地產編輯部(張金鶚口述,編輯整理) 2013年新春伊始,台灣房市會如何走向?是諸多媒體及民眾關注的焦點之一;在走過2012年的回檔整理,有不少看好房市者認為最壞的情況已經過去,但我認為,房價至少再修正10~15%,總被認為是空頭代表。 房市多空 數字會說話 多數媒體今年仍喜歡問我,因為他們總擔心,一味地報導建商或房仲業一片「看好」聲中,萬一房市反轉,就對不起讀者。 我並不是一眛地看衰房市,而是台灣房市走了至少8年的大多頭,除了2008年下半年的金融海嘯,房市有拉回,以及2011年受到奢侈稅及2012年實價登錄等影響而不再出現房價飆漲。張金鶚教授認為房市目前已過最壞情形,對於未來不需太過悲觀。 我想說的是,建商及房仲業者都沒有悲觀的權利,因為他們一旦看壞後市,就沒有人要買他們推的新房子,沒有人透過房仲再買中古屋;但房市如何?數字會說話。 最近各大媒體紛紛報導,台北市去年度買賣移轉總棟數為3萬8571棟,寫下10年新低紀錄,而新北市去年的買賣移轉僅剩下6萬9211棟,不僅是2002年以來新低量,若比起近10年每年平均的9.5萬棟,更是大幅減少了27%,反映雙北市房市需求去年持續減少,且足見奢侈稅及實價登錄讓飆漲過度的房市起了「降溫」效果,而過去房價飆漲的地區,房價也的確有下修。 房市多頭不再 房價面臨下修 雖然下修幅度約在10~15%,還不是很大,但這是過去8年的大多頭,建商賺飽飽的,而投資客也還有賺,因此,ㄍㄧㄥ在那兒,不肯降價賣,但實價登錄在去年八月登場後,有大安區某巷弄內的新成屋建案,每坪開價180萬元,惟三樓的一戶成交價,經實價登錄揭露,扣除車位後,每坪才139萬餘元,等於打了77折,消息見刊後,代銷業者只好調整開價至150~155萬元,另仁愛路空總旁「吾疆」開價一坪180萬元,成交價只有105萬元,不到6折,國王的新衣終於顯現;由此可見,只要政府肯有作為,確實能對市場亂開價的歪風,產生一定的修正效果。 在樂見過去房價飆漲,於去年獲得初步修正後,今年伊始,有關建商將大量推案的消息又出現,包括甲山林廣告宣布今年上半年代銷加自建的案量高達700多億元,而去年12月27日,住展雜誌發布統計,指2013年第一季,上市櫃建商推案總量,初估已達1337億元。 加上,經建會在今年1月7日通過,淡海輕軌綠山線預計將在年底動工,第一期預計在2018年完工,房仲業分析,輕軌將使淡海新市鎮房市持續價穩量增。 房市似乎又要展開一片榮景!但大家要知道,今年第一季推案爆量,是過去一年,建商看市況不好而遞延推案所致,而在輕軌綠山線題材政策一拍板後,又給了建商炒熱房市的藉口,但以新北市去年移轉總棟數創新低,有不少是因為過去推案最多的「林三淡新(林口、三峽、淡水及新莊副都心)」,因供過於求,在買氣急凍下,房價進行下修。 價跌量縮 房價下跌波才要開始 因此,千萬不要被「推案量」爆增的現象所蒙蔽,以為房市止跌回升、反轉向上,要知道,並不是建商拚命推案,就代表房市「看好」,若從另一角度解讀,何嘗不是看壞而趕緊推案的「逃命」波;而以去年雙北市買賣移轉棟數創近10年新低的統計來說,是整個大多頭房市以來,第一年的修正,正所謂「量先價行」,房價下修的起始才正要開始,且房市不可能只壞一下就復甦,而緩慢房價下滑而形成的「價跌量縮」格局,應是今年房市的主軸。 而我之所以認為,今年房價還要修正10~15%,主要是台灣房屋多自有、所得未增加、長期房市景氣需求飽和等等,此外,金融機構擔心資金過度集中在房市,多家銀行對外表示,已無多餘資金可貸房市,另也憂慮房市一旦反轉,資產縮水將引發呆帳,紛紛降低房貸成數,再加上,過去市場寵兒的「捷運宅」,都出現降價10~15%底價,還有半數流標,房價下跌已逐漸確立。 因此,很多民眾仍會問:房價既然會跌,那今年是買房的好時機嗎?我認為,宜「戒急用忍」,畢竟回檔才正要開始,加上,六月份,奢侈稅第一個兩年的閉鎖期屆滿,市場會因投資客上次來不得逃,而在期滿後做拋出動作,在過去投資買盤還未被市場消化,今年買房,只是幫忙這些投資客解套而已,何必呢! |