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「國五條」打房震撼彈,陸股暴跌
【聯合報╱ 記者程嘉文、周小仙/綜合報導】 2013-3-5 大陸上周五拋出遏制房價的「國五條」,對賣房獲利課徵百分之廿重稅,導致昨天股市重挫,各類股幾乎全面下跌,尤其房地產、水泥等相關類股全部躺平,共四十九檔房地產股跌停(百分之十)。深圳股市終場跌了百分之五點三,上海也下挫百分之三點六五,均創下十九個月單日最大跌幅。 大陸城鎮地區平均房價,十年來的漲幅高達百分之一百四十三。其中大城市漲幅更是驚人:三大都會區中,上海平均房價是十年前的六倍,北京也達四點六五倍,廣州則為三點六一倍。 「國五條」是總理溫家寶臨去時推出的五項抑制房價政策,二月廿日宣布時,外界原認為又是口號一場,不料上周五股市收盤後,國務院公布施行細則,包括擴大房屋限購範圍,提升房價漲太快城市的自備款額度與貸款利率;以及民眾出售自有住房所獲利潤,要課徵百分之廿的個人所得稅。 舉例來說,一套總價兩百萬元人民幣二手房,之前僅須繳納總房款百分之一,即兩萬元個人所得稅;但新政實施後,若該房原購價五十萬元,其增值的一百五十萬元按百分之廿來計算,將繳納個稅卅萬元,嚇壞大家。 消息一出,外界紛紛看壞股市,昨天開盤後果然一片狂跌,甚至殃及周邊國家股市。其中房產及水泥股,各下跌百分之八點五與百分之七;期貨、券商、銀行及保險跌幅也在百分之六至七;資源、建材、工程建築及煤炭石油下挫近百分之五。 由於未來要繳兩成重稅,這兩天各地二手房市場出現「搶搭末班車」交易熱潮。有房仲業者半夜三點就幫客戶排隊,還只拿到兩百多號,現場黃牛價甚至喊到人民幣一千元。各地地稅局人員說,辦房屋稅款的市民比平時多七、八倍。 大陸財政部「財政科學研究所」所長賈康認為,「政府愈調控房價愈高」並非事實,因為官方如不出手,現在可能已經漲得更離譜。他也坦承,對二手屋交易課重稅,固可打擊投機炒作,但也會傷害到「剛性需求」(確有自住需求)的民眾。 賈康即擔憂會對剛性需求產生影響,指部分措施「未必是永久性的」。同時,二手房市場可能出現惜售效應,可能推升新房與二手房價,賣家甚至將稅款轉嫁給買家身上。 |
專家分析 國五條最快5月見成效
來源:羊城晚報 時間:2013年2月25日 2013年樓市開門紅,國家統計局22日發布1月全國70個大中城市房價數據,其中53個城市房價上漲,北上廣深等一線城市房價環比大幅上漲,其中廣州、深圳漲幅破2%。官方數據顯示1月全國一二手樓市也都保持高溫,那麼,今年樓市“小陽春”行情在“國五條”措施出台後走向如何?房價將如何變化?專家分析,3-6個月後,“國五條”對房價的影響才會顯現。 廣深加緊制定調控目標 廣州市國土房管局負責人日前接受羊城晚報記者採訪時承認: “廣州房地產市場出現了新變化,去年下半年以來,廣州房價出現了較快上漲的態勢。據此,廣州將結合‘國五條’的要求,及時制定並公布2013年度新建商品住房價格控制目標,抓緊研究落地細則。” 深圳也針對“國五條”作出表態,深圳市規土委於21日發布《深圳市規劃國土委關於近期房地產市場調控工作的說明》,表示將繼續貫徹執行國家房地產調控政策,其原則是“保持房價基本穩定”,並盡快制定本年度商品住房價格控制目標。 房價升幅要跟GDP相符 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其微博直言,調控若不升級,一線城市房價將失控。 廣東省房地產行業協會秘書長王韶表示,“國五條”是2010年以來國家宏觀調整措施的重申,“房地產宏觀調控常態化、嚴厲化的局面不會改變。”王韶強調,2013年全省可供預售的商品房仍超1億平方米,廣東房地產遠遠未到樂觀的時候。 合富輝煌首席分析師黎文江接受採訪時表示,廣州和深圳一手住宅環比升幅都超過了2%,控制房價的壓力很大。 “如果房價的上升要跟GDP相符,今年廣州的GDP既定目標是10%,因此房價上升幅度不會超過10%。去年房價上升8%大家是可以接受的,如果再超過8%、跟GDP平行的話,就比較危險了,因此控制目標會定在7%或者8%。”但在黎文江看來,要將房價上升幅度壓到7%或8%,是需要付出很大的力氣。 黎文江進一步解釋,以廣州為例,去年12月份,由於受到高端豪宅供應放量的影響,全市房價達到了1.5萬元/平方米,同比2011年上升了4.8%。今年高端豪宅供大於求,預料漲價的幅度不是很大。但今年中小戶型卻存在缺貨情況,因此市場整體價格還是有可能被拉升。如果房價上升的態勢延續的話,不排除會有非常規的措施出台來控制房價。 專家推測珠海惠州或限購 同策咨詢研究中心總監張宏偉分析,在“國五條”剛剛出台的市場背景下,由於政策層面對於價格的影響預期在3-6個月左右,因此,2013年2月至3月樓市成交量可能會因為政策層面執行的嚴厲程度不同,導致一線城市與二三線城市的市場表現不同。 從一線城市商品住宅市場角度而言,在2-3月,由於調控政策基本繼續從嚴執行,“小陽春”的成交量雖不會太搶眼,但仍值得期待。 相對一線城市,二三線城市調控政策在執行層面不是太嚴格,整體上仍將呈現“階段性”的“外緊內鬆”的特征,甚至部分城市直接放寬調控政策的執行力度,或進行補貼性購房措施等。在這樣的市場環境下,大多數二三線城市“小陽春”市場存在一定的市場機會。 廣東省房協理事趙卓文表示:“國務院常務會議表達的意思很明確,當前房地產調控的三大‘基石’:限購、限貸和房產稅擴大試點,在2013年不但不會鬆動或取消,反而從嚴。”他認為,廣東省內目前已有廣州、深圳、佛山等城市實施了限購,對於珠海、惠州等城市,如果今年內房價上漲過快,也有可能納入限購範圍。 趙卓文預期,房地產調控的三大“基石”不動,2013年房地產價格就難以大漲。公眾的預期也將下降。 |
國五條細則首個週末廣州外圍區域樓盤降價搶客
廣州日報 文 /記者 賴偉行 2013-03-04 07:47 “國五條”細則新政落地前一手樓成交量將上升二手市場買家心態更急 “國五條”確實來勢兇猛。前昨兩日是樓市調控新政細則出台後的首個週末,本報記者走訪廣州樓市發現,有外圍區域樓盤的開發商利用政策的“空窗期”,馬上降價搶客,不少購房者憂心政策今後進一步收緊,也加快了入市的步伐。 而在微博等網絡平台上,不少網友展開了熱烈的討論,更有人提出了“假離婚”等手段應對。不過,有業內人士提醒,部分建議雖然在邏輯上可行,但是也存在“賠了夫人又折兵”的可能。 外圍:有樓盤週末降價搶客 作為廣州樓市的外圍區域,番禺區的供應量近期處於高位。記者周末在位於番禺市橋南的一個在售樓盤看到,前來看房的市民絡繹不絕,大多數都是年輕買家。平均每個銷售人員要應付兩戶客人,簽約區內全部爆滿。 “我們週末推出了促銷措施,新貨目前平均只要13000多元/平方米,毛坯交房,比我們前年推第一批貨時的價格還要低。”銷售人員告訴記者,樓盤的促銷措施在周日就結束,不少買家都趕著新政沒有落地之前,來搶搭末班車。此前,記者多次走訪過這一樓盤,最高價曾達到毛坯均價14000~15000元/平方米左右。 “新政細則剛剛出台,不少之前猶豫不決的買家都不猶豫了。”銷售人員表示,樓盤在售的雖然都是100平方米以上的中大戶型單位,但是因為之前在報建時要符合90平方米以下中小戶型超過70%的規定,所以一套單位要被分割成兩個房產證。 “不少買家都找父母或者其他親人來一起加名,這樣也可以避開限購政策。” 在沙灣鎮政府對面的一個在售樓盤,銷售中心內聚集了大量買家,絕大多數都圍坐在銷售人員周圍簽約。 “現在各種戶型都只剩一到兩套了。”銷售人員忙得不可開交,抽空向記者介紹道,目前樓盤在售的兩棟單位均價從1萬元/平方米到1.1萬元/平方米不等,雖然有新政出台,但是樓盤還是計劃在月底推出一棟全新的單位,由於是“樓王”單位,所以均價將提到1.2萬元/平方米左右。 |
國五條出台,假離婚上演
北京新浪網 陳文雅 (2013-03-16 00:01) 自從“國五條”中“出售自有住房要嚴格按照轉讓所得20%計征個人所得稅”政策出台,各種離奇的避稅招數在街頭巷尾流傳,最普遍的做法便是假離婚,因為辦個離婚證,幾塊錢就能搞定,相比數萬數十萬的稅費不過九牛一毛。北京隆安律師事務所高級合伙人陳旭律師表示,他最近也接到幾個客戶電話,詢問買房避稅離婚不離家是否可行。 馬女士是一個正在為是否假離婚而苦惱的北京居民。3月10日,她給律師打了個電話,咨詢是否有必要辦假離婚手續或想辦法趕在“國五條”細則落地前買賣房產。她和丈夫在北京擁有兩套已居住滿五年的房產,三年內有買學區房換掉其中一套房子的需求。雖然本來需求不是特別緊迫,但“國五條”政策出台後,周圍親朋好友買房賣房的恐慌情緒導致其心情緊張,不斷擔心自己將來要出售房產時,會否遭遇20%個稅政策攔截。由於馬女士和丈夫的兩套房產,購買時價格較便宜,一套約100萬元,另一套不到80萬元,而如今第一套的市場價已升值至500萬元左右,另一套也已升值至280萬元左右。如果將來出售第一套房產,需要繳納的個稅多達80萬元,如果出售另一套房產,個稅也高達40萬元。但是如果兩人假離婚,每人擁有一套唯一住房,就可以規避數十萬元個稅。“我有個同學之前為了申請兩限房,就辦了假離婚,她說這樣做沒問題,雖然名義上離婚了,他們夫妻倆感情好著呢。但我可能是看電視裡的法律節目看多了,經常看到弄巧成拙的故事,這種做法怕是不保險吧?萬一到時候新出一個政策,說離婚夫妻滿五年要從離婚的時候從頭算起,那我們不是白瞎了?”馬女士說。 事實上,假離婚並非新鮮事,自從全國多個重點城市開始執行房產限購政策以來,假離婚現象紛紛涌現。“以前衹是買房的需要假離婚,現在賣房的也需要假離婚了。”馬女士說,如果說前兩年假離婚多為取得新的購房資格,如今的假離婚則是為了實實在在的財產。 上海復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授,自2009年就開始關注“假離婚”現象,至今仍不斷在各種場合提及離婚潮現象。2009年下半年,謝百三在一檔電視節目中預言,徵收“物業稅”必然導致全國一百萬以上家庭“假離婚”。 2010年5月,幾位在上海商業銀行工作的MBA在職學生告訴謝百三,一些家庭為了避免第二套房高利率按揭而假離婚。由於向銀行借款,第一套可借70%,利率甚至可享受7折﹔而二套房則衹可借50%,利率高達正常利率1.1倍。以上海所售新房主流面積120─150平方米來算,按當時價格:上海內環線內為4萬元/平方米,而虹口為3萬元/平方米。第二套與第一套的利率支出相比一年多付幾萬元。即100萬元的利差為2.376%,一年為2.38萬元﹔如是400萬元一半貸款,一年的利差為4.76萬元,並且要50%的首付現金,人們衹好假離婚。 鑑于上述“離婚”均發生在2010年“五一”新政實施之後,原有的房產在“離婚”時均歸一方所有,沒有任何困難,如:原有2套房均歸女方一人所有,則“前夫”凈身出門後立即以單身男子,向銀行申請第一套7折低利率優惠貸款﹔在“離婚”協議上明確寫上,男方在離婚後,將離婚不離家,依舊同住﹔甚至有人在“離婚”獲得7成的低利率貸款後,不久之後復婚,這幾位銀行從業者由此判斷,這些“離婚”夫妻是為了爭取7折利率而辦理假離婚證。 2013年春節期間,謝百三去朋友家裡拜年,發現一對非常恩愛的中年夫妻竟然離婚了,“男40多,女30多。男的在上海任公務員,高大英俊、能干﹔女的是老師,溫文爾雅、美麗得體。小孩讀初中,很聰明。他們談到對股市與房市的看法,擔心房價要漲,小孩將來畢業後買不起房,衹好在不久前假離婚,去買了一套新房。看得出,他們夫唱婦隨,非常恩愛。” 他說,這位朋友向他坦露真情,離婚是為了“躲稅買新房”。不過,從孩子到領導到單位,到左鄰右舍,都無人知道他們假離婚。“國五條”政策出台之後,20%個稅政策再度引起公眾對“假離婚”現象的關注,上海、廣州、哈爾濱、宁波等地媒體紛紛報導了上述城市出現離婚潮的消息,謝百三斷言,“國五條已引發新一輪離婚狂潮”,他甚至下結論,“衹有精神病人才不假離婚,95%的人都會離婚!”他說, “2001年復旦附近5000元/平方米的學區房,現在漲到4萬~5萬元/平方米了﹔120平方米(上海無小房)的房已500萬元了,減去當年50萬元,差價450萬元,要交90萬元的個調稅。而假離婚,辦個手續70元吧﹔再復婚,再70元吧。要90萬元,還是要140元呢?” 謝百三認為,“一家兩套房完全正常,小孩要結婚啊!獨生子女,從父母、爺奶中繼承房子怎么辦?” 陳旭並不支持謝百三的離婚合理論。他說,幾年前拆遷分房政策執行過程中,北京也出現過為了多分房而離婚率升高的現象。現在甚至出現了離6次結5次可以免稅這樣的冷幽默故事。不管是為了多分房還是為了少交稅,都是無奈的笑話之舉。但是如果一旦假離婚弄假成真,這中間有很大的法律風險,一是夫妻一方婚姻安全、感情變心的風險,二是夫妻一方財產收入受影響的風險。無論如何,離婚復婚,甚至離婚與丈母娘結婚等等此類做法,對雙方情感和心理造成的傷害都是無法估量的,絕不衹是花幾塊錢辦個離婚證那么簡單。 而如何避免這一現象的大量產生,陳旭呼吁,對於改善型需求應當予以鼓勵,一刀切地對於差價所得征20%個稅是不合理的。 針對不少城市為避稅而離婚的現象以及東北部分城市為報銷雙份取暖費離婚的現象,全國政協委員、四川省律師協會副會長施杰說,如果對違法行為每次都降格處罰,甚至不處罰,法律也就失去了應有的作用。在人們看來,違法就可以占便宜,守法自然也就吃虧了。他說,這種行為如果沒法用法律法規來懲處,則可以通過加強誠信體系建設來解決,具體做法是對“政策性離婚”多發的個人,可在個人信用上給予差評,進而影響到其在就業、貸款、就醫等方面優惠。不過,浙江電台主持人魯瑾在其微博上評論道,“在一個房產信息不聯網,官員有幾套房都不知道的國度,真以為信用體系已經趕上淘寶了?” 幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為:“本次調控居民最敏感是二手房交易加稅20%,居民排隊過戶甚至假離婚都是為避稅。有人說賣家不許轉嫁稅負!被笑為誤國新空談﹔有人說要再出細則的細則,效果衹會越抹越黑。其實國稅總局早有按總額1%征稅規定。這事淡化比細化好,別哪壺不開提哪壺。” |
“假離婚”避稅不靠譜離3次、結3次?
-- 律師分析不靠譜 來源:浙江在線 - 錢江晚報 日期:2013-03-07 近日樓市國五條細則出台,其中“出售房產按轉讓所得的20%徵稅”的規定飽受爭議。這幾天網上很多“高人”宣稱找到了避稅的招數,這些“高招”都有哪些呢?到底靠譜不靠譜? 招數一:假離婚 網絡版本一:1.賣家離婚,準備出售房產歸於賣家男;2.買家離婚,房產歸於買家男;3.賣家男攜房產和買家女結婚,房產共有;4.賣家男和買家女離婚,房產歸買家女;5.各自複婚! 網絡版本二:將打算賣出的房產歸到夫妻一方名下,然後夫妻離婚,擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售,賣掉後雙方復婚。 可行性分析: 騰飛金鷹律師事務所合夥人吳方榮認為,如果按照版本一來實施需要離婚3次、結婚3次,更像是一個笑話。 “假離婚”萬一變成真離婚,就得不償失了。版本二行為按照現行政策可操作,因為“出售唯一住房且已滿5年不必繳納個人所得稅”,但是需要注意的是,房子必須在手上持有5年以上,這期間政策變化可能性較大,風險也較大。吳方榮還強調,稅務總局剛發布了一條政策,夫妻離婚涉及到房產等大額財產時,如果產權發生變更,獲得方也需要交納一筆個人所得稅。 據杭州財稅部門工作人員稱,即使有法院的判決書,在房屋過戶到債權方時,依然要按照交易中心的核定價格交個所稅、營業稅。 招數二:打欠條 網絡版本:買方先把房款付給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押;然后買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,願意以房產抵償,最后買方拿著法院的判決書去房產中心過戶。不論是否限購,都可以過戶。一分錢稅沒有! 可行性分析: 吳方榮律師認為這種行為是絕對不可行的。首先,操作性有問題,如果抵押行為一旦成立,法院會將抵押物走拍賣程序,起訴人並不能直接拿到房子,反而需要再出一筆錢去參與拍賣,價高者得,存在被別人拍走的風險;其次,這種欠條並沒有法律效力,買賣房是雙方真實意願,而抵押並不是真實意願,所以這種抵押、欠條都是無效的;再次,買賣雙方用虛構的法律關係去欺騙法院,這是一種違法行為,需要承擔法律的懲罰。有網友認為,除此之外,在走法律程序中,需要支付不菲的律師費和訴訟費,是一筆不小的費用。 招數三:借助信託 網絡版本:搞個房地產交易信託創新,避稅的同時還可理財。賣方的房子和買房的資金分別委託給信託公司設個財產權信託(辦抵押和公證),事前簽定交易價格,2年內資金投固定收益低風險產品,收益歸信託公司做管理費,到期分配信託權益,直接交易過戶。 可行性分析: 吳方榮律師認為這種方法不可操作,首先,這種行為是披著看似合法的外衣在做違法的事情,是一種法律欺騙行為,面臨被法律懲罰的風險;其次,目前關於房產方面的信託管理的特別嚴格,可能會通不過審批。有信託公司工作人員稱,用成立信託來避稅,這樣的新業務當前應該不會有信託公司會做,和傳統信託業務相比這樣的做法不太靠譜,甚至和信託業務毫不相關。 招數四:做低房價 網絡版本:在賣房子時,房子和裝修分開,將房價做低,差價作為家居、家電等價格的對價支付,也就是“房價降低,家居價格提高”,一提一降就可以把稅費沖抵掉了。 可行性分析: 吳方榮律師稱這種做法在此次政策之前就存在,但是嚴格上是一種逃稅行為,合同也可以被認定為無效合同,所以被處罰的案例也出現過。 有網友認為,這種方法是具有可操作性的,但是不能太“貪婪”,房子和裝修的價格要在合理範圍內,不能太過分,一定要掌握住“度”,不然就由合理避稅變成逃稅了。 招數五:借助發票 網絡版本:在二手房買賣中,賣方提交購買一手房時的契稅、裝修費、供房利息等發票或證明文件,可明顯降低差額。如最終與二次交易價格未產生差額,那麼按照新規,個稅應繳額為零。 可行性分析: 按照現行的政策看,所謂的“差額”並不是簡單的“賣出價格減去買入價格”,還允許減去“稅金和其他合理費用”,轉讓過程中的稅金主要有:營業稅,城市維護建設稅,教育費附加,土地增值稅,印花稅等稅金;而合理費用主要有:實際支付的住房裝修費用,住房貸款利息,手續費、公證費等費用。但這些需要納稅人提供購房合同、發票等有效憑證。 吳方榮律師認為這種辦法是可行的,也是值得鼓勵的。因為按照政策規定,徵稅時需要扣除合理費用,比如房屋增值稅、購房時支付的費用等,賣家如果能提供發票或證明文件,就相當於保留了證據,也有利於稅務人員的認定。 專家認為:目前流傳的各個版本避稅方法,最終都需要到交易中心去辦理過戶手續。只要涉及交易過戶,就很難避稅。現在最簡單的方法就是趕在具體細則出來之前辦理完交易過戶,建議購房者通過正常渠道來避稅,用一些不靠譜的方法只會耽誤時間,甚至“雞飛蛋打”。 |